仅剩1天!下半年楼市 就要定了!

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   09:29

焦点桂林站仅剩1天!下半年楼市 就要定了!叶檀楼市

  7月,倒计时一天!

  接下来会发生一件,非常重要的事。

  什么事?

  指导下半年经济的关键“年中会议”即将召开。

  过去7次会议,5次涉及房地产。上一次重要会议,发生在2019年4月19日,当时强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

  结果如何?

  4月之后,调控次数创历史新高,小阳春入夏彻底无望!

  1

  调控前所未有

  下半年楼市定了吗?!

  7月,地产调控大超预期。

  月初,调控方向大变,从销售转融资,房企融资全渠道被封,居民贷款难度加大;

  月末,一城一策开始发力,开封限售解禁一日游,苏州限售限购全面升级。

  继苏州调控升级之后,本周(7月26日开始),又有两个热点城市,采取非主流楼市措施!

  第一个城市是古都洛阳。

  据证券时报消息,7月26日洛阳非正式宣布,限价!

  为啥说是非正式呢?

  对比苏州,苏州调控升级,是政府在官网专门发出红头文件告诉大家的。

  而洛阳,则是网友在百姓呼声网上提问,洛阳市住房保障和房产管理局做出回应的时候透露的。

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  据百姓呼声网,7月22日,有市民投诉称,洛阳房价涨幅全国第一,不知道政府有调控措施没?

  7月26日,洛阳市住房保障和房产管理局对此问题回复称:

  各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价,再售房源价格原则上均不得高于该基准价。发现开发企业有擅自调高售价、公示价格与申报价格不一致等违规情形的,采取约谈、停止网签、处罚、媒体公开曝光、计入黑名单等方式从严予以查处,有效的确保房地产市场稳定发展。

  简单来说,?逖舴钦降骺兀痪浠埃合藜郏院舐蚍浚鄹癫荒艹?2019年4月份。

  洛阳这次所谓调控升级,没有给任何期限,所以,可能下一次限价何时放开,可能也需要网友留言,百姓呼声网问一下。

  话说,洛阳为什么此时有这么一个风声出来呢?

  最直接的因素是,洛阳6月新房价格环比涨幅2.5%,涨幅全国第一。

  当然,除了6月,再往前几个月,洛阳也不落人后,4月第七,5月第四。

  房价节节攀升,环比已经第一了,再不调一调,于情于理说不通了。

  不过,说实话,尽管洛阳房价上涨相对快一些,但是如果和郑州做一个比较会发现,洛阳房价上涨速度还是相对温和。(注意,相对郑州来说而已)。

  为啥说洛阳比郑州温和呢?

  那GDP增速和房价增速做一个比较方可略知一二。

  根据统计局的数据,以2015年作为基础计算,到2019年6月份为止,郑州新房价格上涨了45%,洛阳上涨了35.6%;二手房方面,郑州上涨了31%,洛阳上涨了20%。

  2015年之后,2016、2017、2018,加上2019年上半年,两者的GDP增速如下:

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  从图上,很明显,洛阳的GDP增速几乎都高于郑州。

  具体来说,2016年,洛阳GDP增长8.6%,2017年增长8.7%,2018年增长7.9%,2019年上半年洛阳市河南省经济增速最快的城市,GDP为8.3%;

  郑州呢?2016年为8.4%,2017年为8.2%,2018年为8.1%,2019年上半年为7.9%。

  从2016年到2019年,洛阳GDP增幅为:37.9%,而同期郑州为36.8%(假设2019年上半年为全年经济增长)。

  算下来,洛阳的房价增速/GDP增速为:新房0.94,二手房0.53;

  郑州的房价增速/GDP增速为:新房1.22,二手房0.84;

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  房价增速/GDP增速其实有点类似于股市里的PEG,越小说明价值越低估,越高说明越高估。

  从房价收入比的角度来看,易居研究院的数据,截止到2019年上半年,洛阳的房价收入比为8.7,而郑州已经飙升到12.5。

  这么分析下来,郑州肯定比洛阳高估,洛阳楼市也比郑州相对健康。

  另外,洛阳算是河南的一朵奇葩,发展上不像开封,希望被郑州带着走,洛阳希望走出经济上的独立行情。

  经济越独立,楼市其实也就越独立。

  据克尔瑞数据,2019年,洛阳各区域开盘去化率都在90%以上,且主要购房群体是本地居民,这和开封楼市收到郑州投资者影响区别非常大。

  7月初,河南省印发了《建立更加有效的区域协调发展新机制实施方案》提出,河南将推进郑州大都市区建设,打造1小时通勤圈,并规划建设洛阳都市圈。

  方案提出,支持洛阳副中心城市建设,规划建设洛阳都市圈,引领西部转型创新发展示范区一体化发展,增强对陕东、晋南地区的带动力。

  对于洛阳楼市来说,在经济表现良好的基础上,政策再助力,无疑会进一步刺激洛阳楼市进一步升温。

  这也解释了,为什么在河南棚改计划削减70%的2019年,棚改退潮也依然无法让洛阳楼市冷下来的原因。

  不过,任何事都有个度,尽管洛阳目前楼市还相对合理一些,可从房价收入比增速上看到,洛阳增速8.3%,在全国50个典型城市前列。

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  接来下来,如果洛阳房价在加速上涨,可能就不是非正式调控,这等不控制流动性,只对价格有点作用的,低等级措施了!

  2

  有些城市套路很深

  说完洛阳,再来看看,第二个城市,呼和浩特。

  据券商中国消息,近期,呼和浩特市房地产中介协会发布关于配合主管部门开展行业自律自查的通知,对二手房市场进行整顿和规范。

  最近不少主流媒体,大呼小叫说呼和浩特终于出手调控楼市了。

  结果,发现这所谓“出手”,有点算是主流媒体的自嗨。

  为啥说自嗨?

  首先,呼和浩特市房地产中介协会不是官方组织,而是一个行业自律协会。也就是说,呼和浩特官方没有任何收紧措施。

信息,官网查无此项。

  第三,媒体是这两天披露的,但呼和浩特房地产中介协会其实早在一周之前,就发通知了。

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  第四也是最关键的,洛阳好歹还限价,呼和浩特文件内容,几乎都是车轱辘话,什么不发布虚假房源信息,不发布虚假图片,不发布虚假价格……

  一个硬约束信息没有!

  而且,所谓自查,期限就一周,从,现在已经结束了。

  如果说洛阳调控是低等级调控,那这呼和浩特的措施,顶多也就是一个预警。

  呼和浩特调控缺乏诚意,但是这房价涨幅可以诚意满满。

  2018年,呼和浩特房价就已经上涨了40.7%。

  2019年呼和浩特二手房涨幅全国第一,涨幅为23.7%;新房呢?全国第三,涨了22.2%。

  一个第一,一个第三,也就大理能和呼和浩特比较一下,西安都不上数(西安新房第一,但二手房没进前五)。

  较起真来,今年4月份,呼和浩特就被央视点名批评过,说房价商战太快。

  结果,呼和浩特没理央视,还出台了一个《呼和浩特市大学毕业生安居工程(试点)实施办法》的人才政策。

  在文件中,呼和浩特明确告诉“人才们”,如果你来我这买房,那可以按照市场价格50%购买。而且相关费用,还有建设单位帮你承担。

  按揭或者公积金买房的首付低至20%。

  结果,人才真来买房了。

  政策出台后的第二周,呼和浩特的房价应声而走,环比大涨5.6%。

  其中人才新政试点区域的贡献最大,成交量独占全市交易总量的61%。

  截止到5月底,呼和浩特的库存,只有十个月,已经归类到住建部应该加快供地和调控的城市里。

  房价涨这么快,呼和浩特有经济支撑么?

  经济挤了水分之后,能看出来,资源禀赋型的呼和浩特,禀赋不再,2018年和2019年连续跑输全国GDP。

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  经济不好,房价向好,没有基本面做支撑,这诡异的走势,除了炒作,可能没有别的解释。

  当然,换一个角度,也正是因为经济不行,没有能拿出手的。所以,想必呼和浩特政府,短期能想到的办法也就是拉动房地产,过来顶一顶!

  洛阳、呼和浩特调控诚意稍显不足,但毕竟属于热点城市,动作还是要有,有也比没有强。

  接下来,马上召开的重要会议,按照7月的楼市调控来看,预计对房地产基调趋严。

  如果,真的是这样,那下面这些城市就很可能会出台不同的收紧政策。

  3

  哪些城市呢?

  国家统计局70个大中城市名单:

  涨幅最多的城市有这些(没有强调控的):大理、贵阳、石家庄、昆明、济宁、西宁;

  易居研究院2019年上半年,过热城市名单有这些:

  中山、烟台、湛江、太原、南通、武汉、佛山、江阴、无锡、东莞;

  刚才说,按照7月份的表现,重要会议预计对楼市趋严。

  但是,从另外一张图,看一下,也许会有不太一样的逻辑出现。

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  前几次,楼市调控到深水区,起码得有超过40个城市房价下跌。

  这一次,上面这张图可以看一下,从2016年到现在每次下跌城市超过20个,政策就会有所放松。

  现在6月份的数据,又到20个城市下跌了,接下来到底会跟随更早的逻辑还是这一轮的逻辑呢?

  这一点值得大家重点关注。

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